Astuces et conseils

Vente ou achat d'une passoire énergétique, ce qu'il faut savoir

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, beaucoup de propriétaires souhaitent vendre leur bien. En effet, cette loi va empêcher la location des logements polluants, car elle a pour objectif de réduire les gaz à effet de serre (GES) en rénovant le parc immobilier français. Les passoires énergétiques sont ainsi dans le viseur du gouvernement.
Publié le
20/6/2024
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Les passoires énergétiques sont donc les logements classés par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en lettre F et G.

Elles représentent 6,6 millions de foyers, soit près de 17,8% de parc immobilier français selon une étude Xerfi, c’est dire si la tâche est grande.

Les passoires énergétiques sont interdites à la vente ? À la location ?

Tout le monde en parle, la sentence est tombée et approche à grands pas, les passoires énergétiques vont être interdites à la location pour les nouveaux baux.

Le calendrier est déjà fixé par le gouvernement :

→ Les logements classés G+ qui consomment plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale, sont interdits à la location depuis le 1 janvier 2023.

→ Les logements classés G, seront interdits à la location d’ici le 1 janvier 2025.

→ Les logements classés F, seront interdits à la location d’ici le 1 janvier 2028.

→ Les logements classés E, seront interdits à la location d’ici le 1 janvier 2034.

Il est important de noter que pour les baux en cours, le locataire peut exiger la reconduction du contrat que des travaux soient effectués pour améliorer le logement en classe F minimum.

De plus, si le logement est une passoire énergétique (F ou G), les loyers ne peuvent plus augmenter et sont donc gelés depuis le 24 aout 2023.

Concernant la vente des passoires énergétiques ?

Il n’y a aucune interdiction, les propriétaires sont libres de vendre ou non leur bien. À savoir qu’un Audit Énergétique est maintenant obligatoire pour les maisons individuelles ou immeuble si ceux-ci sont des passoires énergétiques.

L’Audit Énergétique est un document cessible devant notaire allant plus loin que le DPE, car il donne une approximation des coûts des travaux à réaliser pour sortir ledit logement de la précarité énergétique.

calcul des aides pour rénover une passoire énergétique

Si votre DPE est mauvais, devez-vous réaliser les travaux ou vendre ?

Ne vous inquiétez pas, cette question arrache les cheveux de nombreux propriétaires. Tout d’abord, vous devez connaître la classe énergétique de votre logement.

Ensuite, afin d’estimer les travaux, il y a une règle relativement simple, il faut compter environ :

→ en moyenne 15 000€ pour augmenter le DPE d’une lettre pour une maison individuelle

→ en moyenne 37 000€ pour augmenter le DPE minimum à D d’une pour un appartement

Suivant vos objectifs, le plus important est bien souvent de positionner son bien en classe énergétique D afin de ne plus être embêté par les interdictions de location.

Vous l’aurez compris, rénover son bien immobilier coûte cher… Heureusement, des aides sont disponibles pour inciter et accompagner cette rénovation.

En effet, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRenov’ ou encore des Certificats d’Économies d’Énergies (CEE) pour financer tout ou partie de votre rénovation.

Métiers des Énergies vous accompagne dans cette démarche, de l’obtention des primes au choix du bon artisan.

Faut-il vendre son bien en classe F ou G ?

Chez Métiers des Énergies, nous avons une approche pragmatique à cette question.

Le marché de l’immobilier a augmenté en valeur de + 30% en dix ans selon l’INSEE. Néanmoins, les passoires énergétiques subissent une décote allant jusqu’à 20% du prix du marché.

Il faut donc se poser la question suivante : Puis-je investir dans mon bien immobilier afin de continuer à le louer ou y habiter ?

Si la réponse est oui, il est préférable pour vous d’engager des travaux de rénovation en bénéficiant des aides énergétique, ainsi vous réduirez votre investissement (jusqu’à 70%) et vous conserverez votre bien et sa plus-value.

Si la réponse est non, vendre son bien permet de repartir sur un autre projet avec un capital important. À titre informatif, les classe F et G étaient en augmentation de 7% à la vente en 2023.

Mise en situation : Vous êtes propriétaire d’une maison à Rennes acheté 300 000 € en 2014, en 2024, votre bien est aujourd’hui estimé à 375 000€ (25% de plus-value en 10 ans) avec une classe énergétique F. Les travaux nécessaires pour sortir votre logement des passoires énergétiques s’élève à 55 000€. Votre bien en classe C sera donc estimé à 375 000 - 55 000 + 10% = 352 000 € Votre logement subira donc une décote de 10%. En revanche, si vous choisissez de vendre votre bien, les potentiels acheteurs pourraient négocier le prix à la baisse d’au moins le montant des travaux, soit un prix de ventes à 320 000 €

J'ai une passoire énergétique, quel est le meilleur choix ?

  1. Réaliser les travaux de rénovation énergétique afin de ne pas perdre votre plus-value et donner de la valeur à votre bien
  2. Activer le levier de Ma Prime Renov et CEE dans le but de financer tout ou une partie de votre rénovation énergétique (Jusqu’à 63 000 €)

Que vous vendiez ou non, les primes et notamment la rénovation globale pourraient couvrir le coût de la rénovation globale.

Comment identifier les travaux à réaliser d’une passoire thermique ?

Le moyen le plus concret est de réaliser un audit énergétique, celui-ci pourra vous donner :

→ Votre classe énergétique,

→ Les travaux à réaliser par lot (fenêtre, isolation, chauffage…),

→ Un estimatif du montant des aides applicables à votre projet.

N’oubliez pas que l’audit énergétique est un document obligatoire et cessible devant notaire, il faut donc être transparent.

Ensuite, le plus important est de mandater des Artisans sérieux afin de réaliser des devis. Attention, les Artisans doivent être RGE, reconnu garant de l’environnement, pour vous permettre de bénéficier des primes énergétiques.

Nos équipes vous accompagnent dans l’étude de votre projet, et vous guident afin de connaître les aides applicables et vous mettre en relation avec un partenaire Artisan de proximité et de confiance.

Achetez une passoire énergétique, une bonne affaire ?

La réponse est oui et on vous explique pourquoi.

Acheter un logement en classe F ou G va vous permettre de négocier le prix d’achat de votre bien, parfois jusqu’à 20% du montant initial.

Si vous réalisez une rénovation d’ampleur, c'est-à-dire transformez votre classe énergétique en C ou mieux, vous pouvez obtenir jusqu’à 63 000€ de primes.

Ce n’est pas tout, la banque, elle aussi, peut vous aider grâce à l’éco-PTZ, un prêt à taux zéro pour financer le reste à charge de vos travaux :

  • 7 000 € pour 1 action de travaux sur les parois vitrées
  • 15 000 € pour 1 action de travaux d'une autre nature
  • 25 000 € pour un lot de 2 travaux
  • 30 000 € pour un lot de 3 travaux ou plus

Il est important de noter que réaliser soi-même les travaux n’est pas toujours la bonne option, la banque vous demandera des devis et factures pour justifier l’éco-PTZ et les organismes de prime énergétique vous demanderont de travailler avec des Artisans RGE.

Nos équipes sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet de rénovation, nous mettons toute notre énergie afin que les travaux soient réalisés dans les temps et surtout avec qualité. Nos Artisans partenaires sont tous certifiés MdE et RGE.

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